Jakie rodzaje kontroli powinien zapewnić właściciel lub zarządca obiektu budowlanego?

Przepisy art. 62 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane nakładają na właściciela lub zarządcę obowiązek poddawania obiektów budowlanych następującym rodzajom kontroli ich stanu technicznego :

1.Kontrola okresowa wykonywana raz w roku

Co najmniej raz w roku należy przeprowadzać okresowe kontrole, polegające na: sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, a także instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) – art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane.

Kontrolę należy przeprowadzać raz w każdym roku kalendarzowym przy czym odstęp czasu między datą kontroli w danym roku, a datą kontroli w roku poprzednim nie musi być równy 365 dni (tj. 1 rok). Przy dokonywaniu kontroli corocznych nie ma zastosowania obowiązek badania instalacji elektrycznej.

Kontrole instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska

Obowiązek kontroli instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt. 1 lit.b ustawy – Prawo budowlane, nie został w żaden sposób ograniczony w stosunku do rodzaju obiektu budowlanego czy podmiotu zobowiązanego do takiej kontroli okresowej.

Przepisy prawa budowlanego w art.62 nie precyzują jednak co należy rozumieć pod pojęciem instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska. Biorąc pod uwagę przepisy dotyczące ochrony środowiska, należy przyjąć, że są to instalacje i urządzenia, które przeciwdziałają negatywnemu oddziaływaniu obiektu na stan środowiska oraz na życie lub zdrowie ludzi, w szczególności w zakresie wprowadzania gazów lub pyłów do powietrza, wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi, powodowania hałasu, wytwarzania pól elektromagnetycznych. Takimi urządzeniami są m.in. urządzenia sanitarne służące do oczyszczania lub gromadzenia ścieków, a także służące do czasowego gromadzenia odpadów stałych oraz urządzenia filtrujące i wygłuszające.

Kontrole instalacji gazowych oraz przewodów kominowych

Ocena stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt. 1 lit. c ustawy – Prawo budowlane powinna obejmować m. in. sprawdzenie:

  • wykonania zaleceń wynikających z poprzedniej kontroli okresowej,
  • zmian w kanałach i przewodach spalinowych, jakie wprowadzono za zgodą właściciela lub zarządcy budynku w okresie od poprzedniego przeglądu,
  • drożności przewodów kominowych,
  • siły ciągu kominowego, ustalonego przy pomocy atestowanego urządzenia pomiarowego zapewniającego prawidłowe działanie podłączonych urządzeń dymowych, spalinowych, wentylacyjnych,
  • występowania uszkodzeń przewodów na całej ich długości, kanałów, czopuchów, włazów, ław kominowych, nasad kominowych itp.,
  • posiadania sprawnie działających urządzeń wentylacyjnych, w tym nawiewnych i wywiewnych w pomieszczeniach, w których zainstalowane są urządzenia   grzewcze (np. trzony kuchenne, piecyki wody przepływowej, kotły c.o., itp.),
  • częstotliwości okresowego czyszczenia przewodów kominowych, o których mowa w § 30 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 21  kwietnia 2006 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów  budowlanych i terenów (Dz. U. Nr 80, poz. 563),
  • dogodnego dostępu do czyszczenia i przeprowadzania okresowych kontroli przewodów kominowych i urządzeń mających związek z kominami,
  • występowania innych stwierdzonych w trakcie kontroli nieprawidłowości mogących spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia.

Zgodnie z art. 64 ust.3 ustawy – Prawo budowlane osoba dokonująca przeglądu przewodów kominowych jest zobowiązana sporządzić protokół, który będzie załącznikiem do książki obiektu budowlanego. W myśl § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836), protokoły sporządzane w wyniku kontroli okresowych powinny zawierać określenie:

  • stanu technicznego elementów budynku objętych kontrolą,
  • rozmiarów zużycia lub uszkodzenia tych elementów,
  • zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonywania,
  • metod i środków użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników,
  • zakresu niewykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji
  • w protokołach z poprzednich kontroli okresowych.

W przypadku wykonania podczas kontroli dokumentacji graficznej należy dołączyć ją do protokołów pokontrolnych.

Równocześnie z kontrolą stanu technicznego przewodów i kanałów wentylacyjnych oraz spalinowych zgodnie z § 47 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, powinien być kontrolowany stan technicznej sprawności instalacji gazowej w budynku.

§ 3 pkt. 13 tego rozporządzenia określa instalację gazową jako układ przewodów gazowych w budynku wraz z armaturą, wyposażeniem i urządzeniami gazowymi, mający początek w miejscu połączenia przewodu z kurkiem głównym gazowym odcinającym tę instalację od przyłącza, a zakończenie na urządzeniach gazowych wraz z tymi urządzeniami.

Z kolei wymagania i procedura wykonywania okresowej kontroli stanu technicznej sprawności instalacji gazowej w budynkach mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej, zasilanych z sieci gazowej, są przedmiotem normy PN-M.-34507:2002 Instalacja gazowa. Kontrola okresowa. Norma zawiera szereg definicji związanych z instalacjami gazowymi, określa ogólny zakres kontroli okresowej w budynkach wielorodzinnych oraz kontroli poszczególnych elementów instalacji, miejsc i pomieszczeń, w których ona występuje. Ponadto w przytoczonej normie podano także zasady postępowania w przypadku wykrycia nieszczelności oraz przedstawiono w załączniku propozycje formularzy protokołów z okresowej kontroli.

2.Kontrola okresowa wykonywana raz na 5 lat

Zgodnie z art.62 ust.1 pkt.2 ustawy – Prawo budowlane okresowo, co najmniej raz na 5 lat należy przeprowadzać kontrolę polegającą na sprawdzeniu stanu technicznego
i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Dodatkowe regulacje dotyczące kontroli okresowych budynku zawiera rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836). W myśl § 6 ww. rozporządzenia zakresem okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 Prawa budowlanego tj. kontroli okresowej co najmniej raz na 5 lat, należy objąć również sprawdzenie stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej elementów budynku, o których mowa w § 5 rozporządzenia oraz wszystkie pozostałe elementy budynku, a także estetykę budynku i jego otoczenia.
Zgodnie natomiast z § 5 ust. 1 tego rozporządzenia okresowej kontroli podlegają elementy budynku narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla bezpieczeństwa osób, środowiska oraz konstrukcji budynku.

W toku kontroli szczegółowym sprawdzeniem należy objąć stan techniczny:

  • zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,
  • urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
  • elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
  • pokryć dachowych,
  • instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
  • urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
  • elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,
  • przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku ( § 5 ust. 2 rozporządzenia).

Zakres kontroli rocznej i pięcioletniej

Zakres kontroli rocznej i pięcioletniej jest różny,  z wyjątkiem części budowlanej kontroli rocznej, który pokrywa się z zakresem kontroli pięcioletniej.

Jeżeli zatem w roku kalendarzowym przypadają obie kontrole, to właściciel lub zarządca może przeprowadzić jedną kontrolę, która uwzględniałaby zakres kontroli rocznej i pięcioletniej. W ramach tej kontroli właściciel lub zarządca powinien przeprowadzić kontrolę roczną w zakresie, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt. 1 lit. b i c ustawy – Prawo budowlane. Jednakże sporządzany z takiej kontroli protokół powinien zawierać informacje świadczące o spełnieniu obowiązków wynikających z art. 62 ust. 1 pkt. 1 i 2 ustawy – Prawo budowlane.

3.Kontrola okresowa wykonywana co najmniej dwa razy w roku dla obiektów wielkopowierzchniowych

Zgodnie z art.62 ust.1 pkt.3 ustawy – Prawo budowlane należy przeprowadzać kontrolę okresową co najmniej dwa razy w roku (mogą być one przeprowadzane częściej niż dwa razy w roku) dla obiektów wielkopowierzchniowych, tj. takich które posiadają określoną powierzchnię zabudowy, przekraczającą 2000 m?, bez względu na powierzchnię dachu oraz inne niż budynki obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m?, tj. obiekty budowlane, dla których nie można określić powierzchni zabudowy jak np. wiaty. W odniesieniu do pozostałych obiektów obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli dwa razy w roku nie ma zastosowania. Zgodnie z tym przepisem, kontroli stanu technicznego należy dokonywać przed i po okresie zimowym w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada  jedynie w stosunku do ww. rodzajów obiektów.

Kontrola obejmuje zakres kontroli rocznej zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt. 1 ustawy – Prawo budowlane, a osoba dokonująca kontroli ma obowiązek bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego o przeprowadzonej kontroli (art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane).

4.Kontrola bezpiecznego użytkowania obiektu

Kontrolę bezpiecznego użytkowania obiektu należy przeprowadzać każdorazowo w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływających na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach, jeziorach, morzu  i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Konieczność poddania obiektu budowlanego kontroli bezpiecznego użytkowania powstanie wówczas, gdy ww. czynniki spowodują uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, a  mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Dotyczy to także sytuacji kiedy nie doszło do uszkodzenia obiektu, ale istnieją przesłanki o możliwości wystąpienia bezpośredniego zagrożenia takim uszkodzeniem.

Kwalifikacja czy w konkretnym przypadku istnieje zasadność przeprowadzenia kontroli bezpiecznego użytkowania obiektu czy też nie należy do właściciela bądź zarządcy budynku. Jednakże ostateczna ocena w tym zakresie należy zawsze do  właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego prowadzącego konkretne postępowanie.

5.Kontrola okresowa stanu technicznego kotłów

W myśl art. 62 ust.1 pkt.5 właściciele lub zarządcy obiektów budowlanych zostali zobowiązani do poddawania obiektów budowlanych w czasie ich użytkowania kontroli okresowej, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego kotłów, z uwzględnieniem ich efektywności energetycznej oraz ich wielkości do potrzeb użytkowych:

  • co najmniej raz na 2 lata – w przypadku kotłów opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności ponad 100 kW,
  • co najmniej raz na 4 lata – w przypadku kotłów opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności 20 kW do 100 kW oraz kotłów opalanych gazem.

Obowiązek ten wynika z dodanego przepisami ustawy z dnia 19 września 2007 r., o zmianie ustawy – Prawo budowlane (Dz. U. Nr 191, poz. 1373) i został wprowadzony z dniem 1 stycznia 2009 r., zatem kontrolę obiektów już użytkowanych należy po raz pierwszy przeprowadzić, w zależności od wydajności kotła, w ciągu dwóch bądź czterech lat od wejścia w życie przedmiotowych przepisów.

6.Kontrola okresowa urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji wykonywana co najmniej raz na pięć lat

Zgodnie z art.62 ust.1 pkt.6 obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane kontroli okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na ocenie efektywności energetycznej zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji, ich wielkości w stosunku do wymagań użytkowych o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW.

7.Kontrola jednorazowa instalacji grzewczej z kotłem

Zgodnie z art. 62 ust.1b ustawy – Prawo budowlane instalacje grzewcze z kotłami o efektywnej nominalnej wydajności powyżej 20 kW użytkowanymi co najmniej 15 lat (licząc od daty zamieszczonej na tabliczce znamionowej kotła), powinny być poddane przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego jednorazowej kontroli obejmującej ocenę efektywności energetycznej i doboru wielkości kotła, a także ocenę parametrów instalacji oraz dostosowania do funkcji  jaką ma ona spełniać.

Kontrolę tę przeprowadza się w roku następnym po roku, w którym upłynęło 15 lat użytkowania kotła.

8. Kontrola w przypadku zgłoszenia nieuzasadnionych ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane

W myśl art. 62 ust. 4a ustawy – Prawo budowlane, właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek przeprowadzić kontrolę w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust 2 ustawy. Zgodnie z nim obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznymi estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7.

Kontrolę tę właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia (art. 62 ust. 2a ustawy).