Kim jest inwestor budowlany i jakie są jego obowiązki?

ban_domy_21-kopia

Inwestor to osoba fizyczna lub prawna, na której imię realizowana jest inwestycja. Zgodnie z ustawą z 7 lipca1997r – Prawo budowlane (Dz.U. Nr 89, poz. 414 ze zm.) jest on uczestnikiem procesu budowlanego. Z tego faktu wynika, szereg praw i obowiązków ciążących na inwestorze przez cały okres realizacji inwestycji to znaczy od momentu podjęcia decyzji o budowie nieruchomości, aż do chwili przekazania gotowego obiektu do użytkowania. Należy także dodać, że inwestor może budować zarówno na potrzeby własne, albo też jako developer na potrzeby innych użytkowników.

Pierwszym warunkiem rozpoczęcia działań zmierzających do inwestycji jest posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości przeznaczonej na cele budowlane i zgodność zamierzenia budowlanego z przepisami. Zazwyczaj jest to akt notarialny, który potwierdza, że inwestor jest właścicielem nieruchomości. Prawo do dysponowania nieruchomością może też wynikać z umowy najmu lub dzierżawy, ale pod warunkiem że właściciel nieruchomości wyraża na to zgodę. W przypadku gdy nieruchomość stanowi współwłasność zgodę na budowę muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele.

Do podstawowych obowiązków inwestora należy:

  • zorganizowanie procesu budowy
  • zapewnienie opracowania projektów
  • zapewnienie kierownictwa budowy
  • opracowanie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia
  • wykonanie i odbiory robót budowlanych
  • ustanowienie nadzoru inwestorskiego i autorskiego jeżeli jest on wymagany przepisami prawa lub do jego ustanowienia zobowiązuje decyzja administracyjna

Podjecie decyzji o rozpoczęciu inwestycji pociąga za sobą obowiązek uzyskania szeregu decyzji administracyjnych warunkujących możliwość rozpoczęcia i prowadzenia robót oraz późniejsze użytkowanie nieruchomości. Do inwestora skierowane są przede wszystkim konkretne decyzje organów państwowego nadzoru budowlanego oraz przepisy prawa budowlanego dotyczące przebiegu procesu budowy. W praktyce wykonywaniem obowiązków inwestora może, na podstawie zawartej umowy, zajmować się inny podmiot do tego uprawniony, np. inwestor zastępczy (patrz poniżej).

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

W pierwszej kolejności niezbędne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym celu konieczne jest złożenie wniosku i uzyskanie wymaganych uzgodnień (art. 52 i art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). W treści wniosku poprzez podanie numerów ewidencyjnych działek, należy określić nieruchomości, których dotyczy wniosek. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a w stosunku do terenów zamkniętych  właściwy organ specjalistycznego nadzoru budowlanego. Po ustaleniu przeznaczenia działki w planie zagospodarowania przestrzennego lub  uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (gdy nie ma planu) inwestor może zlecić opracowanie projektu budowlanego, który musi być wykonany  przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, a jego zakres i forma są ustalone szczegółowo przepisami prawa budowlanego. Następnie można  złożyć wniosek o uzyskanie pozwolenia na budowę. Dopiero ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę upoważnia inwestora do rozpoczęcia budowy.

Projekt budowlany

Wykonanie projektu budowlanego i związanych z nim opracowań inwestor zleca projektantowi lub jednostce świadczącej usługi projektowe. Projekt powinien być opracowany zgodnie z planem miejscowym lub ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy.

Projekt powinien zawierać:

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie, zawierający: określenie granic działki, usytuowanie i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem odległości obiektów, w stosunku do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich
  • projekt architektoniczno-budowlany określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane rozwiązania techniczne i materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia
  • w zależności od potrzeb : oświadczenia o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków właściwych jednostek organizacyjnych oraz o warunkach przyłączenia obiektu do  sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych, a także w szczególnych przypadkach wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.

W decyzji o pozwoleniu na budowę przedłożony projekt budowlany podlega zatwierdzeniu. Inwestor ma obowiązek wykonywania prac budowlanych zgodnie z zatwierdzonym projektem.

Pozwolenie na budowę

By uzyskać pozwolenie na budowę należy złożyć wniosek do organu administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji, czyli starosty lub w wyjątkowych przypadkach wojewody. Pozwolenie na budowę dotyczy zawsze nieruchomości, zatem wniosek składa się do organu właściwego według miejsca położenia nieruchomości.
Wzór wniosku ustalony został w załączniku nr 1 do rozporządzenia ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz.U. nr 120, poz. 1127).

Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę inwestor powinien dołączyć:

  • projekt budowlany w czterech egzemplarzach, wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem o wpisie na listę właściwej izby samorządu zawodowego (projekt powinien spełniać wymogi rozporządzenia ministra infrastruktury z 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego)
  • dowód stwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jeśli nieruchomość nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego

Choć pozwolenie na budowę jest samodzielną decyzją organu administracji, to może być wydane dopiero po uprzednim przeprowadzeniu postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko oraz uzyskaniu przez inwestora wymaganych przepisami szczególnymi pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów (dotyczy robót budowlanych przy obiekcie budowlanym lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, obiektów których projekty wymagają uzgodnień dotyczących zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz wykonania ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego).

Inwestor uzyska pozwolenie na budowę, jeśli przedłożony projekt budowlany jest kompletny i posiada wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia oraz informacje dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Pozwolenie na budowę wydawane jest w formie decyzji administracyjnej, która upoważnia inwestora do rozpoczęcia budowy, a przez zatwierdzenie projektu budowlanego akceptuje plan budowy. Pozwolenie na budowę może być wydane tylko przed rozpoczęciem inwestycji i jest ważne przez dwa lata. W tym okresie trzeba przystąpić do realizacji inwestycji, należy znaleźć wykonawcę i zawrzeć z nim umowę o realizację robót budowlanych zawartych w projekcie. Należy pamiętać, że kierować budową i robotami budowlanymi mogą wyłącznie osoby posiadające właściwe uprawnienia budowlane. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem dwóch lat od dnia, w którym stała się ostateczna  lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż dwa lata. Po tym czasie można wznowić budowę dopiero po uzyskaniu nowej decyzji.

Zgłoszenie zamiaru robót

Prawo budowlane wymienia też inwestycje, co do których pozwolenie na budowę nie jest potrzebne, a wystarczy tylko zgłoszenie staroście zamiaru budowy.

Zgłoszenia dotyczą m.in. budowy:

  • obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki
  • wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii  o powierzchni zabudowy do 25 m2
  • indywidualnych przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m3/ na dobę
  • boisk szkolnych oraz boisk, kortów tenisowych, bieżni służących do rekreacji
  • miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie
  • tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy
  • przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 30 m2

Zgłoszenia należy dokonać w formie pisemnej przed zamierzonym terminem rozpoczęcia robót budowanych. Do wykonania robót budowlanych można przystąpić nie wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia zgłoszenia i nie później niż po upływie dwóch lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia. Organ może nałożyć decyzją obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie obiektu lub robót budowlanych objętych tylko obowiązkiem zgłoszenia, gdy ich realizacja może naruszać ustalenia planu miejscowego lub spowodować: zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub dóbr kultury, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Roboty budowlane bez zgłoszenia i pozwolenia

Jest jeszcze trzecia  kategoria robót budowlanych, które nie są objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę i nie wymagają zgłoszenia. Przypadki te zostały określone w art. 29 ust. 1 i 2 prawa budowlanego i są to m.in. budowy:

  • altan i obiektów gospodarczych na terenie ogrodów działkowych o powierzchni zabudowy do 25 m2 w miastach i 35 m2 poza granicami miast
  • obiektów małej architektury (z wyjątkiem obiektów w miejscach publicznych)
  • ogrodzeń (jeśli nie są usytuowane od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych lub ich wysokość nie przekracza 2,20 m)
  • roboty budowlane polegające na instalowaniu krat na obiektach budowlanych i instalowaniu urządzeń na obiektach budowlanych o wysokości poniżej 3 m

Nadzór inwestorski

Inwestor nie musi sam sprawować nadzoru i kontroli na budowie, może powołać inspektora nadzoru inwestorskiego. Poza tym organ wydający pozwolenie na budowę (starosta)  może w  przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru. Oprócz tego Minister Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa określił w drodze zarządzenia rodzaje obiektów budowlanych, przy których realizacji jest obligatoryjne ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego. Inspektor nadzoru inwestorskiego musi posiadać uprawnienia budowlane co najmniej takie jakie są wymagane do kierowania budową lub robotami budowlanymi w stosunku do których pełni swoją funkcję (szerzej na temat nadzoru inwestorskiego w dalszej części).

Rozpoczęcie robót

O terminie rozpoczęcia robót budowlanych inwestor powinien zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego co najmniej na siedem dni przed rozpoczęciem robót. Do zawiadomienia należy doręczyć oświadczenie kierownika budowy, stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania robotami budowlanymi. W przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego również oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru.
Rozpoczęcie budowy następuje w momencie podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy, tj.:

  • wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie
  • wykonanie niwelacji terenu
  • zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów
  • wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy

Prace przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem.

Dziennik budowy

Jednocześnie z zawiadomieniem o rozpoczęciu robót inwestor występuje do organu, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę (zazwyczaj do starosty) o wydanie dziennika budowy. Organ ten wydaje dziennik budowy w terminie trzech dni od dnia wystąpienia. Dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności przebiegających w toku budowy.

Wejście na nieruchomości sąsiednie

Czasami w trakcie wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych  niezbędne jest wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Wówczas inwestor jest zobowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W sytuacji nie uzgodnienia warunków, na wniosek inwestora organ państwowego nadzoru budowlanego w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku w drodze decyzji administracyjnej, rozstrzyga o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Ewentualne szkody powstałe z tego tytułu pokrywa inwestor.

Pozwolenie na użytkowanie

W określonych ustawą przypadkach  przed oddaniem obiektu do użytkowania należy zgłosić obiekt do użytkowania lub uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Organem właściwym do wydania takiej decyzji jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Niezbędne dokumenty, które inwestor dołącza do zawiadomienia
o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie to:

  • oryginał dziennika budowy
  • oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę, przepisami i obowiązującymi polskimi normami
  • oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy
  • oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania
  • protokóły badań i sprawdzeń
  • powykonawczą inwentaryzację geodezyjną.

Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli obiektu budowlanego. Oddając do użytkowania obiekt budowlany właścicielowi lub zarządcy konieczne jest przekazanie  dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej, niezbędnych instrukcji obsługi i eksploatacji obiektu oraz instalacji i urządzeń z tym obiektem związanych. Dokumenty te wraz z opracowaniami projektowymi właściciel/zarządca jest zobowiązany przechowywać przez cały okres istnienia obiektu.

Obowiązek zawiadomienia organów administracyjnych

Jeżeli na inwestora nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego to jest ponadto zobowiązany zawiadomić o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania organy:

  • Państwowej Inspekcji Ochrony Środowiska
  • Państwowej Inspekcji Sanitarnej
  • Państwowej Inspekcji Pracy
  • Państwowej Straży Pożarnej

Organy te zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Niezajęcie stanowiska w tym terminie uznaje się brak uwag.